Перевод земли

Общая характеристика. Определение понятия «Перевод земли»

Определить понятие – значит раскрыть существенные признаки его содержания. Так вот, с этой точки зрения, под переводом земель следует понимать изменение, как вида разрешенного использования, так и изменение категории земельного участка, то есть его отнесение к различным категориям, которые установлены Земельным кодексом РФ. Действующим законодательством предусмотрено семь категорий земель.

Соответственно существуют два основных виды юридических услуг по переводу земель:

- перевод земли из одной категории в другую;

- изменение вида разрешенного использования земли (ВРИ).

Возникновение необходимости перевода земли обусловлено объективными причинами. В настоящее время земельные участки являются наиболее привлекательными объектами инвестирования, поскольку, с одной стороны, наблюдается устойчивый спрос на них, а с другой - рост цен на земельные активы различного вида использования. Изменение категорий и видов разрешенного использования земли существенно повышает их ликвидность и рыночную стоимость.

В связи с этим, у собственников земли возникает возможность произвести увеличение стоимости земельного участка, изменив его категорию и/или вид разрешенного использования. В то же время, покупатель земли может приобрести ее по цене существенно ниже среднерыночной на участки данного вида и категории, если в последующем осуществит необходимые целевые изменения категории и видов разрешенного использования (Перевод земли), приобретенного земельного участка.

Иными словами, Перевод земли может обеспечить собственнику земли ее продажу по более высокой цене, а покупателю земли возможность приобретения участка по более низкой цене, с последующим изменением его правоустанавливающих характеристик.

Содержание услуги «Перевод земли»

В данном случае мы раскроем содержание услуги «Перевод земли», которую оказывают специалисты нашего Московского юридического центра «Адвокат Дигин, Воротников и партнеры» (МЮЦ).

Услуга МЮЦ «Перевод земли» - это перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию, а также изменение вида разрешенного использования земли (включая специальные зоны, промышленность).

Специалисты нашего центра занимаются оказанием этой услуги с 2004 г. и накопили значительный опыт в этой сфере. Они произведут правовой анализ юридического статуса Вашего земельного участка и разработают наиболее эффективную последовательность действий, позволяющих выполнить задачу повышения его инвестиционной привлекательности при минимальных расходах на Перевод земли.

Для проведения предварительного правового экспресс-анализа необходимо предоставление следующих документов:

- копия свидетельства о регистрации права собственности на земельный участок;

- ситуационный план земельного участка;

- кадастровый паспорт земельного участка.

Данные, полученные в результате проведения предварительного анализа, позволяют подготовить рекомендации о целесообразности осуществления юридически значимых действий, которые обеспечат возникновение правовых последствий, положительно влияющих на использование этого земельного участка в дальнейшем. Такие, например, как изменение его кадастровой стоимости, уменьшение налогооблагаемой базы и многие другие.

Другой пример. Перевод земли из категории «Земли сельскохозяйственного назначения» в категорию «Земли населенных пунктов» происходит посредством включения земельного участка в границы населенного пункта, т.е. в одну из соответствующих зон генерального плана населенного пункта.

Чаще всего не обязательно изменять категорию земельного участка, а достаточно изменить лишь вид разрешенного использования земельного участка в рамках одной категории. Например, для того чтобы заниматься жилищно-дачным строительством необходимо лишь поменять в рамках категории «Земли сельскохозяйственного назначения» вид разрешенного использования с ВРИ «для сельскохозяйственного производства» на ВРИ «для дачного строительства».

Ниже приведены очень полезные для ознакомления всеми участниками земельно-правового процесса этапы-алгоритмы по изменению категории земли и вида разрешенного использования земельного участка:

1. Письмо руководителя юридического лица в адрес Главы муниципального сельского или городского поселения о включении земельного участка в границу населенного пункта;

2. Письмо руководителя юридического лица в адрес Главы муниципального района или городского округа о включении земельного участка в границу населенного пункта;

3. Письмо Главы муниципального сельского или городского поселения в адрес Губернатора Московской области о включении земельного участка в границу населенного пункта, включая Заключение Главы сельского или городского округа о целесообразности включения земельного участка в границу населенного пункта;

4. Письмо Главы муниципального района или городского округа в адрес Губернатора Московской области о включении земельного участка в границу населенного пункта;

5. Получение положительного письма от Губернатора Московской области о включении земельного участка в границы населенного пункта;

6. Получение положительного решения Межведомственной комиссии по имущественным отношениям при правительстве Московской области о включении земельного участка в границы населенного пункта;

7. Получение положительного заключения ГУ МО «Главное архитектурно-планировочное управление Московской области» о возможности включения земельного участка в черту населенного пункта и соответствии документам территориального планирования муниципального района или городского круга; Проведение процедуры публичных слушаний по изменения вида разрешенного использования земельного участка;

8. Письмо руководителя юридического лица в адрес Главы муниципального сельского или городского поселения поселения о необходимости изменения вида разрешенного использования земельного участка;

9. Издание постановления Главы муниципального сельского или городского поселения о проведении процедуры изменения вида разрешенного использования на земельный участок;

10. Публикация в соответствующих СМИ о проведении процедуры изменения вида разрешенного использования на земельный участок;

11. Подготовка графической информации для проведения публичных слушаний по изменению вида разрешенного использования земельного участка;

12. Проведение собрания граждан поселения (публичных слушаний) по изменению вида разрешенного использования земельного участка. Подготовка протокола об утверждении результатов собрания граждан поселения;

13. Публикация в СМИ о результатах собрания граждан (публичных слушаний) поселения по изменения вида разрешенного использования на земельный участок;

14. Получение справки об отсутствии у юридического лица задолженности перед бюджетами различных уровней по налоговым платежам; Согласование Проекта Постановления Главы муниципального района или городского округа об изменения вида разрешенного использования земельного участка;

15. Финансовое подразделение муниципального района или городского округа района (подтверждение отсутствие налоговой и бюджетной задолженности);

16. Правовое подразделение муниципального района ли городского округа (осуществляет проверку уставных и кадастровых документов юридического лица и земельного участка);

17. Выпуск постановления Главы муниципального района или городского округа об утверждении протокола по изменению вида разрешенного использования на земельный участок:

18. Получение Заключения Министерства культуры Правительства Московской области, Министерства культуры РФ;

19. Заключение Министерства сельского хозяйства и продовольствия Правительства Московской области;

20. Заключение ГУ МО «Главное архитектурно-планировочное управление Московской области» для Министерства имущественных отношений МО Правительства Московской области об изменении категории земельного участка;

21. Экспертиза документации в Министерства имущественных отношений Правительства Московской области и Правовом управлении Правительства Московской области; Подготовка Проекта Постановления Правительства МО об изменении категории и вида разрешенного использования земельного участка;

22. Согласование Проекта Постановления Правительства Московской области (с Министерством финансов Правительства Московской области, Правовым управлением Правительства Московской области, ГУ МО «Главное архитектурно-планировочное управление Московской области» и др.);

23. Вынесение согласованного проекта постановления на Правительство Московской области;

24. Постановление Правительства МО об изменении категории земельного участка посредством включения его в черту населенного пункта и изменение вида разрешенного использования земельного участка;

25. Росреестр. Получение нового свидетельства о государственной регистрации права с поправками, связанными с изменением категории и вида разрешенного использования участка.

Понятно, что выше представленные алгоритмы, прежде всего, представляют интерес для профессионалов. Но, если Вы приняли решение о Переводе земли, то знание последовательности основных мероприятий необходимо для понимания общей картины комплекса юридически значимых действий.

Стоимость услуг по переводу земли

Стоимость услуг по Переводу земли определяется по договоренности с Доверителем в зависимости от множества факторов (месторасположение, конкретного вида услуги и т.д). Оказание услуги по Переводу земли производится на основании договора в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Будьте уверены, что адвокаты и юристы Московского юридического центра «Адвокат Дигин, Воротников и партнеры» осуществят перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию, а также произведут изменение вида разрешенного использования земли в оптимальные сроки и с минимальными издержками.