Какие условия договора ДДУ могут быть признаны ущемляющими права дольщиков?

  • Первая консультация - Бесплатно
  • Экспресс-анализ - Бесплатно
  • Первый месяц правового сопровождения - Бесплатно

Договора долевого (паевого) строительства регулярно используются на территории России. Однако часто застройщики ущемляют права дольщиков путем внедрения в текст документа разных оговорок. Подобные действия являются основанием для привлечения субъектов хозяйственной деятельности к административной ответственности (ст.14.8 КоАП РФ). Остается только выяснить, какие положения долевого договора нарушают права дольщиков.

Обзор судебной практики

Верховный Суд РФ неоднократно обращал внимание арбитражных судов на неправильное применение норм материального и процессуального права при рассмотрении дел. Не остался без внимания и вопрос о неправомерных условиях ДДУ (Определение ВС РФ от 14.08.2020 № 307-ЭС19-24320).

Суть дела – ООО «Балтпродком» привлекли к административной ответственности по ст.14.8 КоАП РФ за включение в договор положений, ущемляющих права потребителей. Одновременно надзорный орган обязал застройщика устранить причины, которые способствовали совершению правонарушения.

Общество обратилось в суд с иском об отмене вышеупомянутых постановлений и представлений Роспотребнадзора.

Решение суда 1 и 2 инстанции – по итогам судебного разбирательства Арбитражный суд Санкт-Петербурга удовлетворил заявленные требования. Решение суда от 16.07.2019 года было оставлено без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2019 года.

Надзорный орган обратился в Верховный Суд РФ с кассационной жалобой на указанные акты, в которой просил их отменить и принять новое решение по делу, а именно, отказать ООО «Балтпродком» в удовлетворении заявленных требований.

Определение ВС РФ – отменить решение суда 1 и 2 инстанции. В удовлетворении заявления ООО «Балтпродком» отказать.

Суд обратил внимание арбитров на то, что положения ДДУ уменьшали гарантийный срок, в течение которого потребители могли предъявлять застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта строительства, т. е. на период со дня ввода дома в эксплуатацию до дня передачи квартир пайщикам. Кроме того, документ предусматривал всего 1 способ восстановления прав граждан в случае, если здание будет построено с нарушением положений договора, приведшим к ухудшению качества этого объекта. Застройщик значительно сузил права потребителей.

 

Другие злоупотребления со стороны застройщика

В ДДУ могут встречаться и другие формулировки, которые ущемляют права потребителей. Вот несколько примеров:

  • если фактическая площадь квартиры окажется больше договорной, то пайщик должен доплатить разницу ее стоимости в 10-дневный срок с момента получения письменного обращения от застройщика. Нарушение – не указан предельный размер изменения площади помещения;
  • стоимость квартиры остается неизменной в случае изменения площади помещения в меньшую сторону в результате обмеров, произведенных сотрудниками БТИ. Нарушение – положения договора, которые освобождают застройщика от ответственности за недостатки объекта строительства, являются ничтожными.

Подобные злоупотребления могут вытекать из незнания законов или преднамеренных действий строительной компании.

Строительные споры между застройщиками и пайщиками давно не редкость. Своевременное обращение к адвокату позволит выявить незаконные формулировки еще на стадии подписания ДДУ. Если же дело дойдет до суда, то при подготовке иска важно учитывать последние изменения арбитражного кодекса.

Есть вопрос к адвокату?